Na první pohled mohou čísla svádět k jednoduchému závěru. Realita je ale – jako vždy v realitách – o kontextu, cílech investora a jeho zkušenostech. Pojďme si shrnout hlavní rozdíly, výhody i nevýhody obou přístupů.
Investiční byt: jistota, kterou chápe každý
Výhody investičních bytů
1. Vyšší zhodnocení v čase
Byty dlouhodobě těží z růstu cen nemovitostí. I když čisté roční ROI nebývá nejvyšší, kapitálové zhodnocení často tvoří výraznou část celkového výnosu.
2. Použitelnost i pro investora nebo jeho rodinu
Byt není jen investice. V případě potřeby může sloužit pro vlastní bydlení, děti nebo jako pojistka do budoucna. To u nebytu zpravidla neplatí.
3. Srozumitelnost pro laika
Byt chápe každý. Nájem, opravy, prodej – vše je intuitivní, přehledné a snadno vysvětlitelné i začínajícím investorům.
4. Snadná a rychlá zpeněžitelnost
Likvidita bytů je vysoká. Pokud potřebujete byt prodat, většinou najdete kupce rychleji než u nebytového prostoru.
Článek vznikl jako shrnutí epizody YouTube podcastu „Byt, či nebýt“ projektu ROI Estate:
Nevýhody investičních bytů
1. Nižší ROI
Ve srovnání s nebyty bývá roční výnos z nájmu nižší, zejména ve velkých městech.
2. Menší plocha na jednoho nájemníka
Více bytů znamená více nájemníků – a tím pádem více komunikace, administrativy a provozních starostí.
3. Více věcí, které se mohou pokazit
Kuchyně, koupelny, spotřebiče. Byt je technicky náročnější na údržbu.
4. Slabší pozice pronajímatele
České právo dlouhodobě chrání nájemce více než majitele, což je potřeba započítat do rizika.
Nebytový prostor: vyšší výnos, vyšší nároky
Výhody nebytových prostor
1. Vyšší ROI
Nebyty často generují vyšší čistý výnos než byty, zejména u dobře nastavených smluv.
2. Dlouhodobé nájemní kontrakty
Nájemní vztahy bývají stabilnější, často na 5–10 let, bez častého střídání nájemníků.
3. Investuje hlavně nájemce, ne majitel
Úpravy prostoru, technologie i vybavení jdou často za nájemcem, což výrazně snižuje náklady vlastníka.
4. Více metrů = jeden nájemce
Jedna jednotka, jeden nájemce, méně starostí. Správa je výrazně jednodušší než u většího počtu bytů.
Nevýhody nebytových prostor
1. Menší zhodnocení hodnoty v čase
Ceny nebytů obvykle nerostou tak rychle jako ceny bytů, zejména v rezidenčních lokalitách.
2. Delší hledání nového nájemce
Pokud nájemce odejde, může trvat měsíce, než se najde nový – a výpadek příjmu je citelnější.
3. Nutnost rozumět lokalitě a byznysu nájemce
U nebytu nestačí znát město. Musíte chápat, zda lokalita dává smysl pro konkrétní podnikání.
4. Změna užívání jednotky
Pro potřeby nájemce je někdy nutné měnit účel užívání, což znamená čas, administrativu a peníze.
Byt, nebo nebyt? Záleží na cíli investora
V podcastu jsme se shodli na jednom:
Neexistuje univerzálně správná odpověď.
- Byty jsou ideální pro investory, kteří hledají stabilitu, likviditu a dlouhodobé zhodnocení.
- Nebyty dávají smysl těm, kteří chtějí vyšší cashflow, mají zkušenosti a rozumí trhu i podnikání nájemců.
V rámci ROI Estate vždy posuzujeme investici podle konkrétní situace investora – jeho kapitálu, časových možností i tolerance k riziku. Protože dobrá investice není ta s nejvyšším ROI na papíře, ale ta, kterou dokážete dlouhodobě udržet.
