Realitní trh v roce 2026 definitivně ovládl nový normál. Pokud vlastníte nemovitost k pronájmu nebo o jejím pořízení uvažujete, stojíte před výzvami, které vyžadují více než jen intuici. Neobejdete se bez matematické přesnosti a strategického nadhledu. Situace, kdy se investiční byty kupovaly samy, je totiž pryč. Odhodlaným majitelům se nicméně otevírají nové cesty k udržitelnému zhodnocování kapitálu a stabilnímu budování bohatství.
Zpřísnění hypoték a nová pravidla 2026
Od 1. dubna 2026 platí nová, přísnější pravidla České národní banky, která zásadně mění pravidla hry pro každého investora. Hlavním cílem těchto opatření je stabilizace bankovního sektoru, ale pro běžného majitele to znamená především nutnost poskytnout při nákupu nemovitostí vyšší vlastní kapitál.
Nová pravidla zpřísňují pořízení nemovitosti na hypotéku ve dvou scénářích:
- Investiční nemovitost určená k pronájmu
- Třetí a další nemovitost ve vlastnictví daného žadatele
Zatímco dříve stačilo k pořízení bytu k pronájmu méně, dnes se u investičních hypoték vynucuje limit LTV 70 % (loan-to-value, poměr půjčky k hodnotě zástavy), což znamená, že banka vám půjčí maximálně 70 % z hodnoty nemovitosti.
K tomu se přidává přísnější posuzování limitu DTI, tedy poměru vašeho celkového zadlužení k čistému ročnímu příjmu (debt-to-income). V praxi to znamená, že banky dnes mnohem pečlivěji zkoumají vaši finanční minulost i stabilitu vašich příjmů.
Jak v našem podcastu Byt či nebýt nedávno vysvětloval Viktor Mejzlík, zakladatel Garantovaného nájmu: „Dnešní trh už neodpouští chyby v přípravě a investoři musí mít v ruce jasná čísla dříve, než podepíší rezervační smlouvu.“
I v tomto přísném prostředí však existují cesty, jak na investiční byt dosáhnout, aniž byste museli mít na účtu miliony.
Stačí hledat tam, kde ostatní vidí jen překážky:
- Využití dodatečné zástavy jiné nemovitosti pro zlepšení limitu LTV.
- Kombinace vlastních úspor s moderními produkty stavebních spořitelen.
- Strategický výběr lokalit s vyšším výnosem, než nabízí například aktuálně saturovaná Praha.
Nově se upravují i pravidla pro drobné opravy v bytě podle novely nařízení vlády č. 308/2015. Ta v roce 2026 přinesla zvýšení limitu na jednu opravu z 1 000 na 1 500 Kč, roční limit ze 100 na 150 Kč/m² a upravila i další podmínky výpočtu.
Ceny bytů i nájmů dál rostou
Navzdory přísnějším hypotékám ceny nemovitostí v atraktivních lokalitách jako Brno či Praha neklesají, naopak jsou poháněny vysokou poptávkou a omezenou nabídkou nové výstavby. S tím ruku v ruce roste i nájemné, u kterého se v roce 2026 očekává meziroční nárůst až o 17 %.
Udělejte první krok k bezpečné investici
Rok 2026 vyžaduje od majitelů investičních bytů vědomý přístup a schopnost adaptovat se na nová pravidla. Rostoucí ceny a přísnější regulace nemusí být překážkou, pokud máte po boku zkušeného partnera, který rozumí realitní matematice i lidským potřebám.
Pomůžeme vám projít celým procesem od úplného začátku. Specializujeme se na strategický výběr investičních nemovitostí a nalezení optimálního financování i v době přísných limitů ČNB. Jakmile je byt váš, naše služba pro majitele bytů Garantovaný nájem se postará o to, aby vám přinášel pravidelný příjem bez jakýchkoliv starostí a rizik.
Chcete vědět, jak na tom bude vaše investice v roce 2026?
Využijte naše zkušenosti a nechte si sestavit plán na míru. Zjistěte, jak můžeme pomoci s výběrem a financováním a nechte si rovnou spočítat, kolik vám můžeme měsíčně garantovat.
Často se také ptáte
Kdy se vyplatí investiční byt?
Investiční byt dává smysl především jako dlouhodobé uložení a ochrana peněz před inflací. Vyplatí se ve chvíli, kdy máte k dispozici dostatečný vlastní kapitál a hledáte stabilní růst hodnoty majetku spojený s pravidelným měsíčním příjmem z nájmu. S výběrem vhodné nemovitosti a propočtem rentability vám mohou pomoci naši specialisté ze služby ROI Estate.
Jak se budou vyvíjet ceny nemovitostí v roce 2026?+
Odborníci i naše analytická data předpokládají, že ceny nemovitostí v atraktivních lokalitách, jako je Brno či Praha, nadále porostou. Důvodem je přetrvávající vysoká poptávka po vlastním i nájemním bydlení a pomalé tempo nové výstavby. Stejný rostoucí trend se v roce 2026 očekává i u výše tržního nájemného.
Co je to investiční hypotéka?+
Investiční hypotéka je úvěr určený k nákupu nemovitosti, ve které neplánujete sami bydlet, ale pořizujete ji za účelem dalšího pronájmu. Od dubna 2026 pro ni platí přísnější pravidla České národní banky, zejména limit LTV 70 %. To v praxi znamená, že banka vám na takový byt půjčí maximálně 70 procent jeho odhadní hodnoty a zbytek musíte pokrýt z vlastních úspor nebo dodatečnou zástavou.
Kolik vlastních peněz potřebuji na investiční byt v roce 2026?+
Vzhledem k novým pravidlům ČNB musíte mít připraveno minimálně 30 procent z kupní ceny nemovitosti z vlastních zdrojů. Pokud tedy kupujete byt například za 6 milionů korun, potřebujete mít k dispozici 1,8 milionu korun v hotovosti. Tuto částku lze případně řešit dodatečnou zástavou jiné nemovitosti ve vašem vlastnictví nebo v rámci širší rodiny.
Jaká jsou rizika investice do bytu k pronájmu a jak je řešit?+
Nejčastějším rizikem je výpadek měsíčních příjmů kvůli neobsazenému bytu, neplatícímu podnájemníkovi nebo nečekaným nákladům na drobné opravy a údržbu. Těmto starostem se můžete zcela vyhnout využitím profesionální služby Garantovaný nájem, která vám zajistí stabilní pravidelný příjem a převezme na sebe veškerou agendu a komunikaci spojenou se správou bytu.
